Com risco Brasil nos holofotes, fundos imobiliários ficam na corda bamba

20/01/2023

Fotografia da classe de fundos imobiliárias mudou a partir do segundo semestre do ano passado, quando o país viveu raros três meses de deflação, além de uma mudança nas expectativas para os juros e a chegada da eleição presidencial, que elevou as incertezas em torno da política fiscal brasileira

Os fundos imobiliários embarcaram em uma espécie de montanha-russa de altas e baixas em um ano ruim para os investimentos de risco como um todo. Por trás da forte volatilidade, um ambiente de inflação e taxa de juros elevadas em meio a um cenário eleitoral. Não fosse suficiente, a escalada de incertezas quanto ao rumo da política e da questão fiscal.

Em um ano agitado aqui e no exterior, dois meses são o suficiente para resumir os principais movimentos do Ifix, índice de referência dos fundos imobiliários, e os grandes catalisadores das surpresas positivas e negativas dentro da classe ao longo de 2022. Após variar entre ganhos e perdas de até 1% entre janeiro e julho, o Ifix valorizou quase 6% em agosto e, pouco depois, recuou 4% em novembro.

A mudança nas expectativas para os juros ajudam a explicar a montanha-russa para cima e para baixo do Ifix nos dois meses citados.

Retrospectiva

Entre os segmentos, é possível observar a virada de jogo a partir do segundo semestre de 2022 em um levantamento feito pela Teva Indices para o Valor Investe. No período, o Índice Teva de Fundos Imobiliários de Tijolo valorizou 6,7%, na direção oposta do Índice Teva de Fundos Imobiliários de Papel, que recuou 1,99%.

Vale lembrar que os fundos imobiliários são inversamente correlacionados à taxa de juros. Isso significa que, em um cenário de taxa Selic elevada, como está hoje, em 13,75% ao ano, os fundos tendem a ser impactados de forma negativa. E o oposto também acontece: se o juro cai, os fundos imobiliários são favorecidos.

Retomada dos fundos de tijolo

E foi em razão de uma perspectiva de juros mais baixos que o Ifix disparou em agosto. Com a sinalização do Banco Central de que o movimento de alta da taxa de juros estava no fim, houve uma onda de otimismo por parte dos investidores. “O mercado passou a especular quando a autoridade monetária começaria a reduzir os juros”, afirma André Freitas, presidente da Hedge Investments.

Naquele mês, os fundos imobiliários de tijolo, que investem em ativos reais, como shoppings e galpões logísticos, tiveram alta expressiva e ajudaram a puxar o desempenho do Ifix para cima. Basicamente, com a expectativa de alívio da taxa de juros mais à frente, os investidores aproveitaram para comprar cotas de fundos de tijolo que estavam sendo negociados com desconto.

Na contramão da retomada de fôlego dos fundos imobiliários de tijolo, porém, os fundos de papel, sobretudo aqueles com títulos indexados ao IPCA, sofreram com os três meses seguidos de deflação – julho (-0,68%), agosto (-0,36%) e setembro (-0,29%).

“Já visando a campanha eleitoral, o governo federal, em uma tentativa de conter a inflação, segurou a regra de repasse de impostos em cima dos combustíveis e isso teve efeito direto no IPCA. Consequentemente, os fundos de papel diminuíram a distribuição de dividendos e os preços das cotas caíram”, explica Lucas Elmor, sócio e diretor da Hectare Capital. Vale destacar aqui que a espiral deflacionária durou pouco e, em outubro, o índice oficial da inflação voltou a registrar variação positiva, de 0,59% no mês.

Pouco depois veio novembro… um mês para ser esquecido

O recuo mais intenso do Ifix em 2022 aconteceu em novembro, mês em que todos os setores de fundos imobiliários tiveram perdas e empurraram o índice para o negativo. Segundo especialistas, o movimento foi guiado pelas incertezas em torno das questões fiscais e políticas, com as negociações em torno da PEC da Transição, que abre espaço para gastos bilionários fora do teto, e as nomeações dos integrantes da equipe do governo do presidente eleito Luiz Inácio Lula da Silva, que pouco agradaram agentes do mercado.

“Como o governo eleito tem sinalizado uma expansão fiscal para poder subsidiar os programas sociais, o mercado voltou a prever taxas de juros e inflação mais altas e isso, consequentemente, teve impacto direto nas cotações dos fundos imobiliários”, diz Elmor.

Novembro não deu nem para os fundos imobiliários de papel, que carregam títulos indexados ao CDI ou ao IPCA e, por isso, são favorecidos em contextos de juros e inflação elevados. Apesar de esses fundos terem sido os “menos piores” no período, quando todos os segmentos recuaram, poucos foram os que conseguiram atravessar o momento sem grandes perdas.

Freitas lembra que a proposta para gastar além do teto não impactou somente os fundos imobiliários, mas os ativos de risco como um todo. “Já havia um movimento de migração de investidores saindo da renda variável e entrando na renda fixa por causa dos juros altos, mas essa rotação se intensificou com a escalada do risco fiscal”, contextualiza.

Quem ganhou e quem perdeu

Entre os índices setoriais da Teva Indices, o de fundos imobiliários de shopping foi o grande destaque do ano passado, com valorização de 10,7%, à frente de todos os outros segmentos da categoria. O único índice que registrou variação negativa no período foi o de fundos imobiliários de lajes corporativas. De forma geral, apesar da forte volatilidade, o setor de tijolo apresentou um desempenho melhor que o de papel.

Bruno Nardo, sócio da RBR Asset, defende que os fundos imobiliários de papel mostraram resiliência frente aos raros meses de deflação no país, mas, por outro lado, afirma que o setor não se destacou em 2022 como aconteceu nos anos imediatamente anteriores.

“O ano passado foi um período de recuperação dos fundos que mais sofreram durante 2020 e 2021, dois anos em que os fundos de papel saíram na frente. Então, apesar de esses fundos [de papel] encerrarem 2022 atrás de alguns setores de tijolo, eles mostraram resiliência”, diz.

Elmor, da Hectare Capital, faz coro à afirmação de Nardo e explica que os fundos imobiliários de shopping foram os que tiveram uma retomada visivelmente mais clara. “Os shoppings, de todos os setores, eram os que estavam mais depreciados e, por isso, teve uma recuperação mais pujante”, afirma.

Apesar do movimento positivo dos fundos de shopping, Freitas, da Hedge, admite que não dá para dizer que o setor performou bem. “Eles foram bem de tão mal que estavam em 2021”, reforça. “Nós estávamos saindo de um período de pandemia em que os shoppings ficaram fechados e 2022 foi um ano de retomada do segmento, ainda que o setor não esteja 100% recuperado”.

Os fundos imobiliários de lajes corporativas, por sua vez, não conseguiram se recuperar das perdas anotadas na pandemia e se destacaram pelo desempenho negativo. A lenta retomada do modelo 100% presencial traz dúvidas sobre o formato de trabalho a ser adotado pelas empresas e pressiona o setor, que ainda sofre com a vacância ainda em alta.

Fonte : Valor Investe